Podział majątku byłych małżonków

Jak ustalić wartość mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym podczas podziału majątku byłych małżonków.

Obecnie powszechnym jest, że zakup własnego mieszkania następuje przy wsparciu kredytu hipotecznego. Niestety, gdy dochodzi do rozpadu małżeństwa, często powstaje problem, jak podzielić mieszkanie, jak ustalić jego wartość oraz, czy zaciągnięty kredyt ma w tym zakresie jakieś znaczenie.

 

Stosownie do art. 567 § 3 w zw. z art. 684 kpc, obowiązkiem sądu w sprawie o podział majątku wspólnego jest ustalenie składu i wartości majątku podlegającego podziałowi. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że sąd może dzielić jedynie tylko aktywa, nie może natomiast dokonywać podziału lub rozliczenia nie spłaconych jeszcze długów, obciążających nadal - mimo ustania ustawowej wspólności majątkowej - oboje małżonków na skutek czynności prawnych podjętych przez nich w czasie trwania wspólności. Jeszcze do niedawna utrwalony w orzecznictwie Sądu Najwyższego był także pogląd, że przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenie zmieniające rzeczywistą wartość tych składników majątkowych, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawami dożywocia. Wartość takich obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu wartości składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczeniu wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym.Wpływ obciążenia hipotecznego na wartość nieruchomości Sąd tłumaczył odpowiedzialnością rzeczową małżonka, któremu przyznaje się nieruchomość, za dług zabezpieczony hipoteką. Obniżenie wartości rynkowej nieruchomości lub prawa do lokalu o wartość tego długu i w konsekwencji proporcjonalne obniżenie należnej drugiemu małżonkowi spłaty, ma na celu zapobieżenie pokrzywdzeniu małżonka- właściciela nieruchomości (lokalu), polegającego na tym, że „płaci on dwukrotnie”, a więc spłaca drugiego małżonka z wartości rynkowej lokalu, a nadto może być w przyszłości narażony na spłatę całości kredytu, za który odpowiada rzeczowo, w celu uniknięcia skierowania przez wierzyciela hipotecznego egzekucji do tej nieruchomości. Oznacza to jednak w istocie obciążenie przez sąd długiem z tytułu kredytu tylko jednego z małżonków w ich wzajemnych stosunkach - tego, który otrzymał nieruchomość, mimo że oboje małżonkowie nadal są dłużnikami osobistymi banku. Z tego względu odmienne stanowisko w tym zakresie przedstawił jednak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 54/16. Zgodnie z nim sąd – ustalając wartość wchodzącego w skład majątku wspólnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, obciążonego hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy – uwzględnia wartość rynkową tego prawa, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego. Powyższe, zdaniem Sądu wynika z faktu, że rozwiązanie praktykowane wcześniej przez sądy to nie powoduje wygaśnięcia wobec banku zobowiązania małżonka, który nie otrzymał nieruchomości do spłaty kredytu ze względu na otrzymanie spłaty stosownie obniżonej. Nadto nie uwzględnienia ono sytuacji, w której po podziale majątku, kredyt w pełnym zakresie, przy bierności małżonka - aktualnego właściciela nieruchomości lub lokalu, zmuszony jest spłacać ten drugi małżonek, będący przecież nadal solidarnym dłużnikiem osobistym, który nie tylko nie otrzymał nieruchomości, ale także spłaty proporcjonalnej do wartości rynkowej ustalonej bez obciążenia kredytowego, a musi ponosić ciężar spłaty całości kredytu i ewentualnego dochodzenia roszczeń regresowych kierowanych z tego tytułu do drugiego małżonka. Co więcej wartością rynkową nieruchomości jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a nadto upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Hipoteka umowna jest natomiast ograniczonym prawem rzeczowym, którego celem jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. W praktyce obrotu nieruchomościami, obciążenie hipoteką nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, lecz na sposób rozliczenia - między stronami umowy przenoszącej własność - ceny jej nabycia, odzwierciedlającej wartość rynkową.